A prospecção de ativos para o Fundo buscará exposição direta e indireta a locatários no segmento de e-commerce. O atual crescimento das vendas online tem impactado diretamente as operações logísticas de empresas que atuam nos setores de vestuário, calçados, farmacêuticas e eletrodomésticos entre outros. Neste cenário, o Gestor entende que o setor de logística tende a ser o mais impactado positivamente dentre os outros setores de real estate e, consequentemente, a demanda por centros de distribuições com localizações estratégicas e características específicas do setor de e-commerce deverá aumentar nos próximos anos.

Possibilitam uma diversificação de risco com relação à vacância de espaços durante períodos de instabilidade no mercado, uma vez que são imóveis com maior flexibilidade de ocupação e permite a negociação com mais de um locatário. Adicionalmente, uma parte relevante dos custos de locação de operações logísticas está atrelada à segurança e aos custos condominiais. Os condomínios logísticos proporcionam melhor eficiência para seus usuários, pois possibilitam o rateio dos custos condominiais e compartilhamento das áreas comuns.

Visando o intercâmbio de boas práticas operacionais e alinhamento na geração de renda e valorização do imóvel no longo prazo, o Fundo poderá realizar parcerias ou sociedades com operadores logísticos ou players estratégicos, adquirindo participações minoritárias ou de controle em imóveis logísticos.

São os contratos celebrados nos termos do Art. 54-A da Lei nº 8.245/91, ou que possuam cláusulas contratuais específicas que protegem o locador em caso de rescisão antecipada do contrato de locação, gerando multas elevadas ao locatário, muitas vezes equivalente ao período remanescente do contrato de locação original. Usualmente são estabelecidas condições que impeçam ação revisional por ambas as partes, gerando proteção contra oscilações de preço de aluguel de mercado do imóvel. São exemplos de modalidades de transação onde são celebrados contratos atípicos: (i) sale & lease back, onde o proprietário de um imóvel vende o imóvel e celebra concomitantemente um contrato de locação atípico de longo prazo, (ii) Built to Suit (BTS), onde o dono de um terreno constrói um imóvel ou um proprietário realiza benfeitorias para atender as especificidades do locatário e (iii) Buy to Lease (BTL), onde um investidor adquire um imóvel com a finalidade específica de locar para aquele determinado locatário, podendo realizar benfeitorias para adequação das necessidades do locatário.

Imóveis próximos a grandes centros consumidores ou industriais que possuam não só acesso aos principais eixos rodoviários mas também possibilidade de conversão ou mudança de uso e valorização no longo prazo tendem a ser mais resilientes em momentos de instabilidade e os primeiros a refletirem redução dos indicadores de vacância e aumento de preços numa recuperação de mercado.